Verdichtingskansen – Burgemeester Norbruislaan: optoppen en splitsen

Hoe kunnen we woningen verbeteren, de leefbaarheid vergroten en tegelijkertijd meer woningen toevoegen? Deze vraag stond centraal bij het grootschalige project aan de Burgemeester Norbruislaan. Na het afwegen van verschillende scenario’s ontstond een ambitieus plan. Van 82 woningen naar 136: door een combinatie van optoppen en splitsen. De eerste twee fases van het project zijn inmiddels opgeleverd. Dirk Wijkstra is als vastgoedontwikkelaar betrokken en blikt terug op het eerste deel van het project.   

Foto: Dirk Wijkstra, vastgoedontwikkelaar 

Wat is jouw rol in het project? 

“Als vastgoedontwikkelaar ben ik eindverantwoordelijk voor het hele traject, van het begin tot aan oplevering. Dit betekent dat ik veel keuzes moet maken en verantwoordelijk ben voor besluitvormings- en fasedocumenten. Daarnaast maak ik de rekensom: passen de plannen in het financiële plaatje? Tot slot stem ik veel af met de gemeente, bijvoorbeeld over de gronden en juridische zaken.” 

Wat was de aanleiding van het project?  

“De portieketageflats aan de Burgemeester Norbruislaan zijn gebouwd in 1959 en waren flink verouderd. Een opknapbeurt was hoognodig. Het is een groot gebouw, maar bestond toch uit relatief weinig woningen (82). Een groot deel van het gebouw bestond uit bergruimte, zowel onder- als bovenaan het gebouw. Met het huidige woningtekort willen we ieder stukje grond natuurlijk zo goed mogelijk benutten. Daarom onderzochten we op welke manier we niet alleen konden zorgen voor betere, maar ook voor meer woningen. Zo kwamen we tot verschillende scenario’s, die we uitgebreid hebben onderzocht en afgewogen." 

Wat waren die scenario’s?  

“Een van de scenario’s was om te kiezen voor regulier groot onderhoud. In een ander scenario onderzochten we hoeveel extra woningen we zouden kunnen toevoegen als we tot sloop zouden overgaan en op dezelfde plek een nieuw gebouw zouden realiseren. Het derde scenario betekende een transformatie: het gebouw anders indelen, waardoor er meer woonruimte zou ontstaan. Uiteindelijk is er gekozen voor een combinatie van meerdere scenario’s.” 

Op welke manieren zijn de woningen uiteindelijk toegevoegd?  

“We hebben woningen toegevoegd in de plint door de maisonnettewoningen en bergingen onderaan het gebouw te splitsen. Daarnaast is bovenop het gebouw een nieuwe woonlaag gecreëerd door bergingen om te bouwen tot studio's.  We voegden uiteindelijk 54 woningen toe.” 

Foto: dronefoto vooraanzicht gebouw

Wat zijn de grootste uitdagingen binnen het project?  

“We hadden nog nooit zo’n complex project gedaan op zo’n grote schaal. Er was niet alleen sprake van groot onderhoud, maar ook van het toevoegen van nieuwe woningen. Dit betekent dat we twee sociaal plannen moesten maken en ook twee draagvlakmetingen moesten uitvoeren. De etagewoningen zijn volledig gerenoveerd en gasloos gemaakt. Maar dat is niet alles: we hebben ook de hele plattegrond veranderd. De oorspronkelijke indeling was namelijk niet zo praktisch, omdat bewoners via de keuken naar de badkamer moesten. Tijdens de werkzaamheden hebben we daarom in iedere woning de badkamer, keuken en het toilet omgedraaid. 

Voorafgaand aan het project bestond veel twijfel: kunnen we boven op het gebouw wel echt goede, leefbare woningen bouwen met voldoende ruimte? Samen met co-maker Coen Hagendoorn en architect Van Schagen hebben we veel tijd gestoken in een goed ontwerp. Uiteindelijk is besloten om aan de voorkant de gevel te verhogen en aan de achterzijde buitenruimtes toe te voegen. Dit zorgt voor meer licht en ruimte. De studio’s zien er echt goed uit!

Tot slot nog de uitdaging van de bergruimten. Want als je alle bergruimten weghaalt, waar moeten bewoners hun fiets dan kwijt? We hebben dit opgelost door een gemeenschappelijke fietsenstalling te maken op de begane grond. Daarnaast hebben we bergingen neergezet in de grote tuinen achter het gebouw.”  

Foto: dronefoto achterkant gebouw

Welke impact heeft dit alles op bewoners? 

“Voor bewoners was het project heel ingrijpend. Zij moesten voor langere tijd hun huis uit. Sommigen moesten zelfs op zoek naar nieuwe woonruimte, bijvoorbeeld omdat in de nieuwe situatie niet meer voldoende ruimte was voor het hele gezin. We hebben deze bewoners geholpen bij het vinden van een nieuwe geschikte woonruimte. Gelukkig konden we ook een aantal gezinnen blij maken. In sommige woningen woonden namelijk gezinnen met meerderjarige kinderen, die graag een plekje voor zichzelf wilden. Vier van deze jongeren wonen nu in hun eigen studio boven in het gebouw. Inmiddels is een groot deel van de bewoners weer teruggekeerd in hun woning en van hen horen we positieve geluiden. Ze zijn heel blij met hun nieuwe woning en vinden ook dat de leefbaarheid in de buurt is verbeterd.” 

Kun je meer vertellen over de leefbaarheid? 

“Leefbaarheid is bij dit project een belangrijk thema. Voor de start van het project gaven sommige bewoners aan dat ze zich niet altijd veilig voelden. De bergingen op de begane grond zorgden voor een gevoel van anonimiteit: iedereen kon onopgemerkt langslopen en binnensluipen. Door woningen toe te voegen op de begane grond nam het gevoel van onveiligheid af. De ramen aan de voorzijde zorgen voor ogen op straat. Ook hebben we meer groen toegevoegd rondom het gebouw. Zo is achter het gebouw een ruimte gecreëerd waar bewoners van het groen kunnen genieten.” 

Foto: een van de entrees

Als we de kans krijgen om weer op te toppen, waarmee moeten we dan vooral rekening houden?  

“Houd rekening met de doelgroep! Een woonruimte van 45m2 lijkt misschien klein, maar in de huidige woningmarkt kun je veel jongeren hiermee heel blij maken. We hebben de studio’s gelabeld voor jongeren t/m 29 jaar. We verwachten dat de bewoners na een paar jaar weer doorstromen, waardoor de woonruimte weer vrijkomt voor andere jongeren.  

Ik noemde de uitdaging met de bergingen en fietsen al even, maar meer woningen betekent ook dat je meer parkeerplaatsen nodig hebt. Het is niet altijd mogelijk om parkeerplaatsen voor de deur toe te voegen. Kijk daarom samen met de gemeente goed wat wél mogelijk is. Bij dit project hebben we om de hoek 13 nieuwe parkeerplekken kunnen toevoegen. Verder is een goede samenwerking met co-maker, architect en gemeente cruciaal. Het project Burgemeester Norbruislaan heeft ons allemaal veel bloed, zweet en tranen gekost. Maar het is gelukt! En daar ben ik trots op." 

__ 

De laatste 2 fases van dit project worden in september en november opgeleverd. Bekijk voor meer informatie: Norbruislaan - Woonin