Verdichtingskansen – Dickensplaats: bouwen aan de wijk
De zomer is een mooie periode om eens terug te blikken. Dit keer lichten we drie verdichtingsprojecten uit, te beginnen bij Dickensplaats. Van 96 garageboxen, een garagebedrijf en 8 woningen naar 48 nieuwbouwwoningen. Het nieuwbouwproject in de Utrechtse wijk Halve Maan startte in 2017 en werd in 2022 opgeleverd. Femke Ellenbroek was destijds vastgoedontwikkelaar en kijkt met trots terug op het project.
Foto: Femke Ellenbroek, Afdelingsmanager Ontwikkeling en Acquisitie (voorheen vastgoedontwikkelaar)
Kun je iets meer vertellen over jouw rol in dit project?
Als vastgoedontwikkelaar begeleidde ik het hele proces van begin tot eind. Denk bijvoorbeeld aan de afstemming met de gemeente en architect, maar ook met de bewoners. Zo was ik nauw betrokken bij het participatietraject met de buurt. Dit deed ik natuurlijk niet alleen, maar samen met het projectteam. En, ook zeker niet onbelangrijk: ik hield me bezig met de besluitvorming over de kosten.
Wat was het oorspronkelijke plan?
Het plan was om 96 garageboxen, een garagebedrijf en 8 woningen plaats te laten maken voor in totaal 48 nieuwbouwwoningen: 24 woningen in een galerijflat en 24 eengezinswoningen. We hadden veel vastgoedbezit in de buurt. Veel van deze woningen waren portiekwoningen met trappen. Met de nieuwbouw wilden we ervoor zorgen dat ouderen uit de wijk konden doorstromen naar een gelijkvloerse woning én dat we gezinnen een mooie nieuwe plek konden bieden vlakbij het centrum van Utrecht.
Is het gelukt om bij dat plan te blijven?
Ja, dat is gelukt! Het participatietraject met de buurt verliep heel soepel. De omwonenden zagen het project echt als een verbetering voor de wijk. De garageboxen en een garagebedrijf dat in een van de panden zat, zorgden voor veel overlast in de wijk. Bewoners waren opgelucht dat hier iets aan gedaan werd. Ook waren ze direct enthousiast over het ontwerp van de gebouwen.
Foto: eengezinswoningen en appartementencomplex Dickensplaats, fotograaf Theo Scholten
Hoe zag het participatietraject eruit?
We organiseerden in totaal drie participatiebijeenkomsten voor buurtbewoners. Tijdens deze bijeenkomst legden we drie stedenbouwkundige modellen voor. In elk van de modellen waren de blokken met eengezinswoningen op een andere manier geplaatst. We gingen hierover met de omwonenden in gesprek en vroegen naar hun wensen en zorgen. De zorgen gingen bijvoorbeeld over privacy en inkijk. Ook werd voldoende groen rondom de gebouwen genoemd als aandachtspunt. Het ontwerp pasten we vervolgens aan op basis van de wensen van de omwonenden. Als afronding is er nog een informatiebijeenkomst georganiseerd om de buurt te laten zien wat het definitieve plan geworden is.
De nieuwbouw sluit goed aan bij de gebouwen die er omheen staan. Was dit een vereiste?
Dat klopt, dit was een bewuste keuze en een behoorlijke uitdaging! Halve Maan is één van de dertig door het Rijk geselecteerde toonaangevende naoorlogse wederopbouwgebieden met een bijzondere cultuurhistorische betekenis. Het is belangrijk dat de stedenbouwkundige structuur van de wijk overeind blijft en daarom waren er veel richtlijnen waar we ons aan moesten houden. Deze richtlijnen gaan bijvoorbeeld over de vorm van het gebouw, maar ook over de positionering. De architect, LEVS architecten, heeft hierin een grote rol gespeeld en dit mooi vormgegeven.
Foto: gebouwen Dickensplaats, fotograaf Theo Scholten
Klinkt alsof alles voorspoedig verliep! Of waren er ook hobbels op de weg?
Zoals bij ieder project waren er zeker ook uitdagingen. Zo staat het appartementengebouw bijvoorbeeld direct aan een sportveld. Bewoners hebben een mooi uitzicht, maar horen ook regelmatig het geluid van scheidsrechterfluitjes. Met de gemeente hebben we daarom van te voren gesprekken gevoerd over de geluidsbelasting op de gevel en uitgezocht hoe we dit kunnen beperken. Een groter probleem was de bodemverontreiniging, deels onder de oude woningen. Dit moesten we oplossen zodat mensen in de toekomst veilig in hun tuintje konden zitten. Hier hebben we veel gesprekken met de gemeente over moeten voeren. En dan waren er nog zes grote populieren… De gemeente gaf vanaf het begin van het project aan dat deze moesten blijven staan. Tijdens de bouw kwamen we er pas achter dat de wortels van één van de bomen heel ver doorgegroeid waren, waardoor we voor deze boom alsnog een kapvergunning moesten aanvragen. Dit was ad hoc veel geregel voor het projectteam, maar gelukkig liep de bouw hierdoor geen vertraging op.
Dickensplaats is één van de eerste projecten met buurtvoorrang. Hoe heeft dat uitgepakt?
Hoe zorg je dat er in de nieuwbouw ook echt ouderen uit de buurt komen wonen? Dat vonden we als projectteam wel een uitdaging. Je kunt woningen op DAK (voorheen Woningnet) wel labelen voor senioren, maar iemand uit bijvoorbeeld Lunetten of Overvecht heeft evenveel recht op de woning als iemand die om de hoek woont. Daarom startten we samen met de gemeente een pilot voor buurtvoorrang. We mochten de helft van de appartementen met voorrang verhuren voor ouderen uit de buurt.
En is het gelukt?
Ondanks alle inspanningen is het niet gelukt om alle 12 woningen aan senioren uit de buurt te verhuren. Uit een evaluatie bleek dat dit vooral kwam omdat er nog veel moet gebeuren aan een nieuwbouwwoning. Denk bijvoorbeeld aan een vloer en al het schilderwerk. Ouderen zien dit vaak niet zitten. Wel verhuisde er een oudere vrouw vanuit een portiekwoning. Ze kwam al tijden niet meer buiten, omdat ze de trap niet meer afkon. De nieuwe woning gaf haar veel vrijheid terug!
____
Meer lezen?
De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed benoemde Dickensplaats tot één van de 13 voorbeeldprojecten op het gebied van verdichten in hun uitgave ‘Erfgoedinclusief verdichten in naoorlogse wijken’.